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房產繼承未經登記發生轉讓不具物權效力

編輯:網站管理員   時間:2016/4/8

  房產繼承發生之後,合法繼承人持繼承權公證書可否直接申辦房產交易登記,並合並申請繼承轉移登記手續,這是房產交易與權屬登記日常工作的業務口徑問題,也是對照現行法律法規是否符合規範的重要問題,必須引起房產交易和權屬登記部門的重視,對照法律法規進行認真分析研究,以便依法辦理。

  一、房產繼承登記是法律規定的製度

  在房產交易與權屬登記的日常工作中,辦理房屋所有權轉移登記種類繁多。主要有兩類法律事實:一是民事法律行為。即因當事人的民事法律行為而產生的物權變動,例如房產買賣、交換、贈與等。這是房產所有權轉移最普遍的情形。二是法律直接規定。即因法律直接規定引起的物權變動,例如房產繼承、受遺贈等,這也是房產所有權轉移常見的情形之一。房產繼承是根據《中華人民共和國繼承法》(下稱《繼承法》)的規定,把被繼承人(業主死亡或宣告死亡並遺留財產者)所遺的房產轉歸繼承人(按法律規定有權接受遺產的人)所有的行為。司法部和建設部於1991年8月31日聯合發出《司法部、建設部關於房產登記管理中加強公證的聯合通知》(司公通字[1991]117號)其中第一、二條規定:“繼承房產,應當持公證機關出具的‘繼承權公證書’和房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續”;“遺囑為處分房產而設立的遺囑,應當辦理公證。遺囑人死亡後,遺囑受益人須持公證機關出具的‘遺囑公證書’和‘遺囑繼承權公證書’或‘接受遺囑公證書’,以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。”房產繼承或受遺贈開始的一般情況下,當事人應該遵照法律製度的規定,及時申請辦理房產所有權轉移登記。

  二、現行法律法規的規定應當辦理登記

  對於繼承或者受遺贈的房地產應當辦理登記,國土資源部、建設部都有明確規定。2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》(國土資源部令第40號)其中第四十五條規定“因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權,當事人申報登記的,應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料,申請土地使用權變更登記。權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的,應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下後,再申請辦理土地權利變更登記。”2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》(建設部令第168號)其中第三十五條規定“因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權,權利人轉讓該房屋所有權或者以該房屋設定抵押權時,應當將房屋登記到權利人名下後,再辦理房屋所有權轉移登記或者房屋抵押權設立登記。”由此可見,因為法定原因享有的物權,繼承人或者受遺贈人要將房產轉讓他人,必須辦理所有權繼承或受遺贈房產登記後,才能辦理轉讓登記。


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