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某機械公司與代某某廠房租賃合同及搬遷補償費糾紛案

編輯:網站管理員   時間:2016/3/2

2005年11月28日,代某某與北京某科技開發有限公司(以下簡稱科技公司)簽訂《廠房租賃合同》,約定代某某將麥莊村東邊大約800平方米(全廠麵積為4畝地左右)的房屋出租給科技公司,租賃期限為5年,自2006年1月1日起至2010年12月31日止。合同第六條乙方的權、責、利第6項約定,租期內,如遇國家集體征用土地,合同自動終止,所配地上物、經營損失費、其中包括乙方在本院所建的房屋、水電、取暖設備都歸甲方所得,乙方隻得搬遷費。

2006年8月,科技公司的股東苟某某與他人成立了北京某機械公司(以下簡稱機械公司)並在科技公司租賃的場地內經營。

2007年10月,因科技公司未在規定期限內接受2006年度企業年檢,也未在規定的日期內補辦年檢手續而被北京市工商行政管理局大興分局吊銷營業執照。機械公司則在涉訴租賃場地繼續經營。

2011年,代某某訴至北京市通州區法院,要求判令終止其與科技公司簽訂的《廠房租賃合同》,並要求科技公司、機械公司將廠房、場地交回。法院判決代某某與科技公司的簽訂的《廠房租賃合同》終止,科技公司、機械公司將北京市通州區台湖鎮麥莊村東的房屋及場地騰清並交付給代某某。機械公司不服該判決,上訴至北京市第二中級人民法院。北京市第二中級人民法院認為,科技公司與代某某的租賃合同期限已屆滿,且涉訴租賃場地因輕軌L2項目被征占,故合同自行終止。機械公司主張其與代某某存在事實租賃關係,但未能提供相應證據,法院不予支持。據此,北京市第二中級人民法院判決駁回上訴,維持原判。

二、 一審情況
2012年9月,機械公司向北京市通州區法院起訴,要求代某某補償其搬家補助費1653 430元(包括搬家費、停產停業損失、移機費、其他)、提前搬家獎勵費595 675元,共計2 249 105元。通州區法院認為代某某應知曉機械公司在涉訴租賃場地經營,且實際收取了機械公司交納的租金,雙方存在事實上的租賃關係。在機械公司實際經營過程中,涉訴租賃場地處於被拆遷和征占之列,且機械公司的營業執照及稅務登記證被搬遷部門予以登記備案,故機械公司應當享有相應的搬遷利益。判決將房屋及附屬物的搬遷補償、補助款中:搬遷補助費826 715元、提前搬家獎勵費595 675元,共計1 422 390元歸機械公司。


(一) 一審法院認定事實錯誤,上訴人與被上訴人之間不存在事實租賃關係

一審法院認定機械公司提交了交納租金的轉賬支票,代某某明確表示曾收到過該支票,故代某某應知曉機械公司在涉訴租賃場地經營,且實際收取了機械公司交納的租金,雙方存在事實上的租賃關係。這與已經發生法律效力的北京市第二中級人民法院(2012)二中民終字第3138號判決書相矛盾。

上述判決書認定代某某與科技公司於2005年11月28日簽訂的《廠房租賃合同》係雙方的真實意思表示,租賃合同有效。因科技公司被吊銷營業執照,但至該案審理期間未辦理注銷手續。雙方租賃合同期限已屆滿,且涉訴租賃場地因輕軌L2線項目建設被征占,故合同自動終止。北京中院的判決明確認定,本案所涉的房屋係科技公司租賃和占用,並且合同到期(即2010年12月31日)自行終止。但通州區法院認定機械公司與代某某存在事實上的租賃關係,機械公司是本案所涉房屋的租賃主體,明顯與生效判決相矛盾。

根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若幹規定》第九條第四款規定“已為人民法院發生法律效力的判決所確認的事實,當事人無需舉證證明”。北京市第二中級人民法院(2012)二中民終字第3138號判決書認定代某某與科技公司存在租賃房屋的合同關係,因此原審法院再認定代某某與機械公司之間存在事實租賃關係沒有事實根據。

(二)本案所涉房屋係科技公司違約轉租或轉借機械公司使用,機械公司與代某某之間沒有直接的租賃關係

2005年11月28日,代某某與科技公司簽訂的《廠房租賃合同》合法有效,效力經北京市第二中級人民法院判決書認定。2006年8月16日,科技公司法定代表人苟某某又與他人合股成立機械公司。在代某某不知情的情況下,科技公司將其中的600平方米建築物交給機械公司使用,違反了《廠房租賃合同》第四條“租賃期間的固定資產,乙方不得擅自變賣,出租或轉借他人。”2007年10月,因科技公司被吊銷營業執照,且涉訴租賃場地被征占,故《廠房租賃合同》自動終止。

根據以上事實,可以確認以下法律事實:

1. 代某某與科技公司係租賃合同的法律關係。

2. 科技公司與機械公司係轉租或轉借法律關係。

3. 機械公司與代某某之間沒有直接的租賃關係。

四、代理結果

北京市第二中級人民法院認定代某某與科技公司形成租賃關係,機械公司與代某某之間不存在租賃關係,機械公司向代某某主張權利,沒有合同依據。據此,二審法院作出的判決如下:

(一) 撤銷北京市通州區人民法院(2012)通民初字第14827號民事判決。

(二) 代某某於本判決生效後七日內給付機械公司搬遷補償費三十萬元。

(三) 駁回機械公司的其他訴訟請求。

該判決結果,使得我方委托人挽回1 122,390元的損失。


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